حمزة العكايلة
تبدو التخوفات كبيرة لدى قطاعات واسعة في المجتمع من أن ينعكس تطبيق قانون المالكين والمستأجرين الجديد على واقع السوق العقاري المحلي خلال الفترة المقبلة بشكل متفاوت بين قطاعات المستأجرين للمساكن والمحال والمكاتب التجارية.
وتشكل المادة الخامسة في القانون التي تتضمن بنداً يمنح المالك حق إخلاء المستأجر وفق صيغ قانونية، لب الخلاف الذي من المتوقع أن يثير زوبعة مجتمعية بخاصة في ظل عدم وفاء العهود الحكومية المتكررة لحل تلك المعضلة وقطع جذورها التي تطل بظلالها بين الفينة والأخرى، بحيث لم يتم توفير مساكن شعبية للمواطنين لحل هذه المشكلة التي ستبدأ بالظهور في الحادي والثلاثين من كانون الأول نهاية العام الجاري، موعد البدء بتطبيق بند الإخلاء.
حكومات متعاقبة منذ العام 2007 وعدت في غير مرة بايجاد صيغة مقبولة لتعويض المستأجرين من خلال مشاريع السكن التي تنفذها وتقديم الدعم لفوائد القروض البنكية لغايات السكن. وقد أقرت بطريقة أو أخرى أن القانون سيخلف متضررين في نهاية المطاف، مع مراعاة توزيع الضرر بين الطرفين، مؤكدة أنه لا يمكن الوصول إلى صيغة قانونية تحقق الرضا الكامل لطرفي المعادلة «مالكين ومستأجرين».
وكان جلالة الملك عبد الله الثاني دعا السلطتين التشريعية والتنفيذية العام 2007 للبدء في إجراء حوار إيجابي حول قانون المالكين والمستأجرين للخروج بحلول عملية تراعي تحقيق الأمن الاجتماعي والعدالة ومصالح الجميع: مالكين ومستأجرين.
وأشارت الأرقام الإحصائية إلى أن القانون سيكون ذا أثر محدود على شاغلي المساكن المستأجرة حيث إن 68% من إجمالي المساكن المستأجرة أبرمت عقودها بعد العام 2000، ما يجعلها خارج دائرة تأثير القانون الجديد.
وعليه، فإن 32% من المساكن المؤجرة تعود عقود إيجارها إلى ما قبل سريان هذا القانون وتخضع عقود ايجارها الى احكام هذا القانون وتتأثر به بشكل مباشر، بحسب إحصاءات تعداد السكان والمساكن الذي تم تنفيذه في عام 2004 من قبل المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري، وهو آخر إحصاء في هذا المجال، وقد أشار الى ارتفاع عدد المساكن المستأجرة من 6ر185 الف مسكن عام 1994 إلى 5ر220 الف مسكن عام 2004 بنسبة زيادة قدرت بـ 8ر18% وبمعدل زيادة سنوية تقدر بـ3500 مسكن.
وأشارت نتائج الإحصاء إلى أن اغلب المساكن المستأجرة تركزت في المناطق الحضرية بنسبة بلغت 93% وتصدرت محافظة العقبة قائمة اكثر المحافظات اشغالا للمساكن المستأجرة حيث بلغت عدد المساكن المستأجرة فيها 43% من عدد المساكن التقليدية المأهولة تلاها محافظة العاصمة بنسبة بلغت 29% ثم محافظة الزرقاء 27% فمعان والكرك 20% فيما كانت النسبة الادنى لعدد المساكن المستأجرة في محافظات المفرق وجرش وعجلون حيث كان اجمالي المساكن المستأجرة 12% من مجموع المساكن المأهولة.
وبينت النتائج أن نسبة الأسر الفقيرة المستأجرة لم تتجاوز 22% من اجمالي المستأجرين الذين كان 50% منهم من شريحة تفوق مداخيلها متوسط دخل الاسرة المالكة للسكن البالغ 400 دينار، وذلك حسب مسح نفقات الاسرة والدخل للعام 2006.
واعتبرت أن ذلك يؤشر على عدم كفاية اعتماد ضوابط الايجار كآلية لاعادة توزيع الدخل بين المالكين والمستأجرين.
يشار إلى أن القانون الجديد حمل قسمين من الأحكام القانونية: أحكام قانونية موضوعية يقتصر تطبيقها على عقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 31 ـ 8 ـ 2000، وأحكام قانونية أخرى تطبق على جميع عقود الإجارة سواء المبرمة منها قبل تاريخ 31 ـ 8 ـ 2000 أو بعده وهي في غالبيتها أحكام إجرائية.
وقد قسم القانون عقود الإجارة المبرمة لغايات السكن إلى ست فئات زمنية للعقود المبرمة، الأولى العقود الموقعة قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1970 التي سينتهي مفعول سريانها 31 ـ 12 ـ 2010، ثم العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1970 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1974 التي سينتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2011، ثم العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1984 التي ستنتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2012، ثم العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1985 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1989 التي ستنتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2013، ثم العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1990 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1994 وسوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2014، حتى العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1995 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 التي ستنتهي بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2015.
أما عقود الإجارة المبرمة لغير غايات السكن فقسمت إلى أربع فئات زمنية مبتدئة بالعقود المبرمة قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1980 والتي سينتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2011 وحتى العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1995 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 المنتهية في تاريخ 31 ـ 12 ـ 2014.
وبحسب القانون فإنه إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975، سيضاف إلى بدل الإجارة ما نسبته 5 في المائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010، بعدد سنوات 50 عاما وبزيادة مقدارها 300 في المائة أما العقود مبرمة لغير غايات السكن، فستكون نسبة الزيادة 6% لنفس الفترة.
أما الفترة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1990، فسيضاف إلى بدل الإجارة ما نسبته 3% من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن، و4 % للعقد المبرمً لغير غايات السكن.
والفئة الأخيرة هي عقود الإجارة المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1991 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 حيث يضاف إلى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته 1% إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن، و2% إذا كان العقد مبرماً لغير غايات السكن.
تبدو التخوفات كبيرة لدى قطاعات واسعة في المجتمع من أن ينعكس تطبيق قانون المالكين والمستأجرين الجديد على واقع السوق العقاري المحلي خلال الفترة المقبلة بشكل متفاوت بين قطاعات المستأجرين للمساكن والمحال والمكاتب التجارية.
وتشكل المادة الخامسة في القانون التي تتضمن بنداً يمنح المالك حق إخلاء المستأجر وفق صيغ قانونية، لب الخلاف الذي من المتوقع أن يثير زوبعة مجتمعية بخاصة في ظل عدم وفاء العهود الحكومية المتكررة لحل تلك المعضلة وقطع جذورها التي تطل بظلالها بين الفينة والأخرى، بحيث لم يتم توفير مساكن شعبية للمواطنين لحل هذه المشكلة التي ستبدأ بالظهور في الحادي والثلاثين من كانون الأول نهاية العام الجاري، موعد البدء بتطبيق بند الإخلاء.
حكومات متعاقبة منذ العام 2007 وعدت في غير مرة بايجاد صيغة مقبولة لتعويض المستأجرين من خلال مشاريع السكن التي تنفذها وتقديم الدعم لفوائد القروض البنكية لغايات السكن. وقد أقرت بطريقة أو أخرى أن القانون سيخلف متضررين في نهاية المطاف، مع مراعاة توزيع الضرر بين الطرفين، مؤكدة أنه لا يمكن الوصول إلى صيغة قانونية تحقق الرضا الكامل لطرفي المعادلة «مالكين ومستأجرين».
وكان جلالة الملك عبد الله الثاني دعا السلطتين التشريعية والتنفيذية العام 2007 للبدء في إجراء حوار إيجابي حول قانون المالكين والمستأجرين للخروج بحلول عملية تراعي تحقيق الأمن الاجتماعي والعدالة ومصالح الجميع: مالكين ومستأجرين.
وأشارت الأرقام الإحصائية إلى أن القانون سيكون ذا أثر محدود على شاغلي المساكن المستأجرة حيث إن 68% من إجمالي المساكن المستأجرة أبرمت عقودها بعد العام 2000، ما يجعلها خارج دائرة تأثير القانون الجديد.
وعليه، فإن 32% من المساكن المؤجرة تعود عقود إيجارها إلى ما قبل سريان هذا القانون وتخضع عقود ايجارها الى احكام هذا القانون وتتأثر به بشكل مباشر، بحسب إحصاءات تعداد السكان والمساكن الذي تم تنفيذه في عام 2004 من قبل المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري، وهو آخر إحصاء في هذا المجال، وقد أشار الى ارتفاع عدد المساكن المستأجرة من 6ر185 الف مسكن عام 1994 إلى 5ر220 الف مسكن عام 2004 بنسبة زيادة قدرت بـ 8ر18% وبمعدل زيادة سنوية تقدر بـ3500 مسكن.
وأشارت نتائج الإحصاء إلى أن اغلب المساكن المستأجرة تركزت في المناطق الحضرية بنسبة بلغت 93% وتصدرت محافظة العقبة قائمة اكثر المحافظات اشغالا للمساكن المستأجرة حيث بلغت عدد المساكن المستأجرة فيها 43% من عدد المساكن التقليدية المأهولة تلاها محافظة العاصمة بنسبة بلغت 29% ثم محافظة الزرقاء 27% فمعان والكرك 20% فيما كانت النسبة الادنى لعدد المساكن المستأجرة في محافظات المفرق وجرش وعجلون حيث كان اجمالي المساكن المستأجرة 12% من مجموع المساكن المأهولة.
وبينت النتائج أن نسبة الأسر الفقيرة المستأجرة لم تتجاوز 22% من اجمالي المستأجرين الذين كان 50% منهم من شريحة تفوق مداخيلها متوسط دخل الاسرة المالكة للسكن البالغ 400 دينار، وذلك حسب مسح نفقات الاسرة والدخل للعام 2006.
واعتبرت أن ذلك يؤشر على عدم كفاية اعتماد ضوابط الايجار كآلية لاعادة توزيع الدخل بين المالكين والمستأجرين.
يشار إلى أن القانون الجديد حمل قسمين من الأحكام القانونية: أحكام قانونية موضوعية يقتصر تطبيقها على عقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 31 ـ 8 ـ 2000، وأحكام قانونية أخرى تطبق على جميع عقود الإجارة سواء المبرمة منها قبل تاريخ 31 ـ 8 ـ 2000 أو بعده وهي في غالبيتها أحكام إجرائية.
وقد قسم القانون عقود الإجارة المبرمة لغايات السكن إلى ست فئات زمنية للعقود المبرمة، الأولى العقود الموقعة قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1970 التي سينتهي مفعول سريانها 31 ـ 12 ـ 2010، ثم العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1970 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1974 التي سينتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2011، ثم العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1984 التي ستنتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2012، ثم العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1985 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1989 التي ستنتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2013، ثم العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1990 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1994 وسوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2014، حتى العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1995 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 التي ستنتهي بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2015.
أما عقود الإجارة المبرمة لغير غايات السكن فقسمت إلى أربع فئات زمنية مبتدئة بالعقود المبرمة قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1980 والتي سينتهي مفعولها بتاريخ 31 ـ 12 ـ 2011 وحتى العقود المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1995 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 المنتهية في تاريخ 31 ـ 12 ـ 2014.
وبحسب القانون فإنه إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975، سيضاف إلى بدل الإجارة ما نسبته 5 في المائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010، بعدد سنوات 50 عاما وبزيادة مقدارها 300 في المائة أما العقود مبرمة لغير غايات السكن، فستكون نسبة الزيادة 6% لنفس الفترة.
أما الفترة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1990، فسيضاف إلى بدل الإجارة ما نسبته 3% من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن، و4 % للعقد المبرمً لغير غايات السكن.
والفئة الأخيرة هي عقود الإجارة المبرمة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1991 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 حيث يضاف إلى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته 1% إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن، و2% إذا كان العقد مبرماً لغير غايات السكن.
