-يعتبر متوسط سعر المتر المربع في العاصمة عمان هو الأقل مقارنة بالإمارات ولبنان والمغرب لشقة ذات مساحة 120 مترا مربعا.
وبحسب تقرير الاستقرار المالي الذي نشره البنك المركزي الأردني أول من أمس فإن سعر المتر المربع في الإمارات يقدر بنحو 3571 دينارا و 2618 دينارا في لبنان و 1429 دينارا في المغرب، فيما يبلغ سعر المتر بالمملكة 909 دنانير.
كما يظهر التقرير أن 73 % من المواطنين الأردنيين يملكون مساكن، وهي نسبة جيدة مقارنة بالعديد من دول العالم حيث أن نسبة المواطنين في سويسرا تبلغ 44 %، وفي المانيا 53 % و 58 % في النمسا و 60 % في تركيا
و64 % وحتى الولايات المتحدة تصل فيها النسبة الى 65 %، و 67 % في المملكة المتحدة.
وجاء في تقرير الاستقرار المالي الصادر عن البنك المركزي الأردني، بأن التسهيلات العقارية أو بضمانات عقارية شكلت ما يزيد على 35 % من إجمالي التسهيلات الممنوحة من قبل البنوك وبالرغم من ارتفاع هذه النسبة إلا أن القيمة التقديرية للعقارات المرهونة تزيد بهامش مريح عن قيمة التسهيلات الممنوحة حيث تغطي الضمانات العقارية حوالي
141 % من حجم التسهيلات العقارية، ما يعزز من قدرة البنوك على مواجهة مخاطر هذه التسهيلات، وبنفس الوقت ومن خلال متابعة تطور مؤشر الرقم القياسي لأسعار العقارات في الأردن نجد أن نسب ارتفاع المؤشر في الأردن منسجمة مع معدل التضخم العام، ما يدل على أن ارتفاع أسعار العقارات في الأردن يعتبر ارتفاعاً طبيعياً ولا ينذر بوجود مشكلة في الوقت الحالي.
هذا وسيستمر البنك المركزي بمتابعة هذا الموضوع للوقوف على تطور أسعار العقارات في الأردن ومدى تعرض البنوك لمخاطرها.
واعتبر التقرير القطاع العقاري محركاً مهماً للنمو الاقتصادي في المملكة، حيث يساهم بما نسبته 4.4 % من الناتج المحلي الإجمالي، كما يعتبر من أهم مكونات الاستثمار الحقيقي حيث أن جزءاً مهماً من مدخرات الأردنيين تتوجه لهذا القطاع، ويتسم القطاع العقاري بتأثيره المباشر على تحريك القطاعات الاقتصادية المختلفة ويعمل على توفير فرص عمل تشغيلية للأيدي العاملة، ويخلق نشاطاً ملحوظاً للخدمات المساندة مثل: أسواق الحديد، والإسمنت، والخشب، والزجاج، والألمنيوم، والأدوات الصحية، إضافة إلى تطوير قطاعات البنية التحتية والمشاريع الإسكانية والاستثمارية المختلفة، هذا وتلعب البنوك دوراً مهماً وأساسياً في عملية تمويل الاستثمارات العقارية سواء كانت لغايات سكنية أو لغايات تجارية، كما تشكل الضمانات العقارية جزءاً رئيسياً من ضمانات الجهاز المصرفي اللازمة لمنح الائتمان.
وبين أن السوق العقاري في الأردن شهد خلال العقدين الأخيرين طفرات متلاحقة ساهم في ظهورها بشكل رئيسي التطورات الاقتصادية والسياسية في الأردن والمنطقة وما نتج عنها من نمو غير طبيعي لعدد السكان في الأردن بالإضافة إلى تدفق أعداد كبيرة من الأشقاء العرب خاصة من العراق وسورية. وبالتالي فإن هذا الفصل جاء ليسلط الضوء على القطاع العقاري في الأردن وتعرض البنوك العاملة في الأردن لمخاطر هذا القطاع. كما يحلل هذا الفصل تطور أسعار العقارات في المملكة من خلال تحليل مؤشر الرقم القياسي لأسعار العقارات، وهو مؤشر تم تطويره مؤخراً بالتعاون بين البنك المركزي ودائرة الأراضي والمساحة.
تعرض البنوك فيالأردن للقطاع العقاري
وذكر التقرير أن التسهيلات الائتمانية الممنوحة للقطاع العقاري (لأغراض سكنية وتجارية) بلغت 3.9 مليار دينار في نهاية العام 2013، مشكلة ما نسبته 20.7 % من إجمالي التسهيلات الممنوحة من قبل البنوك مقارنة مع 3.6 مليار دينار في نهاية العام 2012 وبنسبة نمو بلغت 7.5 %، ومن الجدير ذكره أن معدل النمو السنوي خلال الأعوام (2006-2013) بلغ 17.7 %، شكل 1.5.
أما بخصوص نسبة التسهيلات الممنوحة للقطاع العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي فقد شكلت ما نسبته 16.4 % في نهاية العام 2013 ، علماً بأنها كانت تشكل ما نسبته
12.8 % في العام 2005، ويوضح الشكل 2.5 نسبة التسهيلات الممنوحة للقطاع العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي خلال الفترة من 2005 إلى 2013.
وسجلت نسبة التسهيلات الممنوحة للقطاع العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي ارتفاعاً ملحوظاً خلال الفترة (2006-2008) حتى وصلت إلى 18.7 % في نهاية العام 2008، ثم انخفضت بعد ذلك واستقرت عند مستوى يزيد قليلاً عن 16 % خلال الفترة (2009 - 2013) بسبب تداعيات الأزمة المالية العالمية والظروف الراهنة في المنطقة.
وفيما يخص مكونات التسهيلات الممنوحة للقطاع العقاري فقد شكلت القروض السكنية للأفراد ما نسبته 67.5 % من التسهيلات العقارية، في حين شكلت القروض العقارية التجارية ما نسبته 32.5 %.
القروض السكنية للأفراد
بلغ إجمالي القروض السكنية الممنوحة للأفراد من قبل البنوك في نهاية العام 2013 ما مقداره 2.632 مليون دينار مقابل ما مقداره 2.346 مليون دينار في نهاية العام 2012 وبنسبة نمو 12.2 %، هذا وقد بلغ حجم هذه القروض في نهاية العام 2005 حوالي 744 مليون دينار ما يعني أن حجم هذه القروض تضاعف أكثر من ثلاث مرات خلال السنوات الثماني الأخيرة، وقد تركز هذا النمو خلال الفترة (2005-2008) أي الفترة ما قبل الأزمة المالية العالمية والتي شهدت طلباً كبيراً على العقارات خصوصاً من غير الأردنيين حيث بلغ متوسط النمو في القروض السكنية خلال هذه الفترة حوالي30 %، ثم تباطأت وتيرة النمو بشكل ملحوظ خلال الفترة (2009-2010) بسبب تداعيات الأزمة المالية العالمية وما رافقها من تخوف وحالة عدم يقين وتحفظ البنوك في منح القروض العقارية، لتستأنف القروض السكنية نموها خلال الفترة (2011-2013) بسبب تراجع حدة الأزمة المالية وتحسن ظروف السوق وارتفاع الطلب على العقارات إلا أن هذا النمو جاء بوتيرة أقل من مرحلة ما قبل الأزمة المالية العالمية حيث بلغ متوسط نمو القروض السكنية خلال هذه الفترة حوالي 12.4 %، وتجدر الإشارة إلى أن الربع الأول من العام 2014 شهد نمواً متواضعاً في القروض السكنية حيث نمت بحوالي 26 مليون دينار وبنسبة نمو1 % فقط.
وفيما يخص نسبة القروض السكنية للأفراد إلى الناتج المحلي الإجمالي فقد بلغت في نهاية العام 2013 ما نسبته
11 % ويعتبر الأردن من أقل الدول في هذه النسبة ، ومن أسباب انخفاض هذه النسبة أن حوالي 73 % من الأردنيين يملكون منازلهم الخاصة، بالإضافة إلى ذلك فإن هنالك بدائل إقراض أخرى يلجأ إليها الأردنيون لتمويل أثمان منازلهم، ومن هذه البدائل القروض السكنية الوظيفية والقروض من المؤسسات والصناديق والجمعيات التعاونية مثل مؤسسة الإسكان والتطوير الحضري، شكل 7.5.
القروض العقارية التجارية
بلغ إجمالي القروض العقارية التجارية الممنوحة من قبل البنوك في نهاية العام 2013 ما مقداره 1.269 مليون دينار، مشكلة ما نسبته 32.5 % من إجمالي التسهيلات الائتمانية للقطاع العقاري حيث تراجعت بنسبة 1 % عما كانت عليه في نهاية العام 2012 والتي كانت تبلغ 1.282 مليون دينار.
وشهدت الفترة ما قبل الأزمة المالية العالمية (2005-2008) نمواً كبيراً في القروض العقارية التجارية، حيث ارتفعت خلال هذه الفترة من حوالي 400 مليون دينار إلى حوالي 1.300 مليون دينار وبمتوسط معدل نمو سنوي بلغ حوالي 49 %، ثم تراجعت بشكل ملحوظ خلال العام 2009 إلى حوالي 1.089 مليون دينار نتيجة الأثر السلبي الكبير للأزمة المالية العالمية على العقارات التجارية لتعود بعدها إلى النمو البطيء خلال الفترة (2010-2012) والتراجع ثانية في العام 2013 والربع الأول من العام 2014 كما هو موضح في شكل 8.5 وشكل 9.5، ونستطيع القول أن الأزمة المالية العالمية وما تبعها من ظروف اقتصادية وسياسية في الأردن والمنطقة قد أثرت بشكل واضح وكبير نسبياً على قطاع العقارات التجارية بالمقارنة مع قطاع العقارات السكنية، وهي نتيجة طبيعية حيث أن الطلب على العقارات السكنية يتأثر بالظروف الصعبة بصورة أقل من العقارات التجارية بسبب نمو السكان، خاصة إذا كان هناك نمو غير طبيعي للسكان كما حدث في الأردن.
حجم التسهيلات المباشرة الممنوحة مقابل ضمانات عقارية
بالإضافة إلى تعرض البنوك المباشر لمخاطر السوق العقاري من خلال ما تمنحه من تسهيلات لتمويل شراء أو بناء عقارات سكنية أو تجارية والتي تكون عادة بضمانة هذه العقارات، فإن هناك تعرضاً آخر لمخاطر السوق العقاري من خلال استخدام العقارات كضمانات مقابل التسهيلات الممنوحة من قبل البنوك لغايات مختلفة، حيث أن انخفاض أسعار العقارات سيؤثر في هذه الحالة على قيمة الضمانات ويقلل من قدرة البنوك على استرداد أموالها في حال تعثر المقترض وتخلفه عن السداد، هذا وقد بلغ إجمالي التسهيلات الممنوحة من البنوك مقابل ضمانات عقارية لغايات أخرى في نهاية العام 2013 حوالي 2.754 مليون دينار.
وبإضافة التسهيلات المباشرة الممنوحة بضمانات عقارية لغايات أخرى إلى التسهيلات الممنوحة لغايات عقارية سكنية وتجارية فإن إجمالي التسهيلات المباشرة الممنوحة مقابل ضمانات عقارية تبلغ حوالي 6.654 مليون دينار مشكلة ما نسبته 35.3 % من إجمالي التسهيلات وذلك كما في نهاية العام 2013، مسجلة ارتفاعاً بنسبة 7.1 % عن رصيدها في نهاية العام 2012، هذا وقد شهدت نسبة إجمالي التسهيلات الممنوحة مقابل ضمانات عقارية إلى إجمالي التسهيلات انخفاضاً من 37.6 % في نهاية العام 2010 إلى 35.3 % في نهاية العام 2013.
مؤشر أسعار الأصول العقارية في الأردن
وبحسب تقرير الاستقرار فتعد قيمة الأصول العقارية محوراً أساسياً للنشاطات الاستثمارية في الاقتصاد، نظراً لتشابكاتها الكبيرة مع القطاعات الاستثمارية الأخرى وانعكاسات التطورات التي تفرضها أسعار الأصول العقارية على التضخم والسياسة النقدية والاستقرار المالي.
ونظراً للأهمية البالغة لاحتساب مؤشر أسعار الأصول العقارية (الرقم القياسي لأسعار العقارات)، فقد تم في بداية العام 2014 وبالتعاون بين البنك المركزي الأردني ودائرة الأراضي والمساحة احتساب مؤشر لأسعار الأصول العقارية في الأردن وذلك استناداً لأفضل المنهجيات المطبقة دولياً في احتساب هذا المؤشر وآخذاً بالاعتبار البيانات المتاحة في دائرة الأراضي والمساحة. إن هذا المؤشر له أهمية ودور كبيرين للاستدلال على ما يحصل من تطورات على صعيد العديد من القضايا مثل استخدامه في رصد فقاعات أسعار الأصول العقارية وبالتالي تقدير مقدار المخاطر في السوق العقاري، بالإضافة إلى التنبؤ بالنمو الاقتصادي، وتقدير قيمة المنازل كجزء من قياس الثروة، ويمكن أيضاً استخدامه كأداة في المقارنات الدولية.
وحول آلية الاحتساب قال التقرير، شهد الرقم القياسي مراحل متعددة يمكن تلخيصها بثلاث مراحل وهي: المرحلة الأولى ما قبل الأزمة المالية العالمية (2005-2008) حيث شهدت تلك المرحلة طلباً كبيراً على العقارات خصوصاً من غير الأردنيين، بالإضافة إلى الارتفاعات الكبيرة في أسعار العقارات السكنية وغير السكنية. أما المرحلة الثانية (2009-2010) فهي فترة تداعيات الأزمة المالية العالمية، حيث كان هنالك تخوف وحالة عدم يقين وانخفاض في حجم القروض المقدمة من البنوك، كل ذلك ساهم وبشكل واضح في انخفاض الطلب على الأصول العقارية، وبالتالي انخفاض أسعار الأصول العقارية. ونتيجة لذلك قامت الحكومة في منتصف العام 2009 بتوسيع نطاق إعفاءات الشقق وشمول الأراضي بالإعفاءات لتنشيط حركة السوق العقاري. أما في المرحلة الثالثة (2011-2013) فقد استأنفت الاستثمارات العقارية نشاطها لكن بوتيرة أقل من مرحلة ما قبل الأزمة المالية العالمية، وقد جاء هذا التحسن نتيجة تحسن ظروف السوق حيث زاد الطلب على العقارات، وتجدر الإشارة هنا، إلى أن إعلان الحكومة عن نيتها التراجع عن قرارات الإعفاءات مع نهاية العام 2011 أثر على المؤشر بالارتفاع حيث زاد الطلب على العقارات للاستفادة من هذه الإعفاءات.
فيما يخص مؤشر أسعار الأصول العقارية لمحافظة العاصمة وباقي المحافظات فإن المؤشر لمحافظة العاصمة شهد نمواً واضحاً خلال الأعوام 2005-2013، حيث كانت قيمة المؤشر 52.1 نقطة في العام 2005 وارتفع ليصل إلى 105.1 نقطة في العام 2013 وبنسبة نمو بلغت 101.7 % وبالتالي فإنه يمكن القول بأن أسعار العقارات في محافظة العاصمة تضاعفت خلال فترة الثماني سنوات الماضية، أما بالنسبة لباقي المحافظات فقد شهدت ارتفاعاً في المؤشر ولكن بنسبة أقل من ارتفاع مؤشر محافظة العاصمة حيث ارتفع مؤشر محافظة إربد للفترة 2005-2013 من 83.2 نقطة إلى 108.3 نقطة وبنسبة نمو بلغت 30.2 %، وارتفع مؤشر محافظة الزرقاء من 67.5 نقطة في العام 2005 إلى 105.9 نقطة في العام 2013 وبنسبة نمو 56.9 %، وارتفع مؤشر محافظة البلقاء من 78.6 نقطة في العام 2005 إلى 109.1 نقطة في العام 2013 وبنسبة نمو 38.7 % شكل 18.5.
أما فيما يخص مؤشر أسعار العقار السكني فكانت أسعار المساكن في محافظة العاصمة أكبر من الارتفاع في أسعار المساكن في المحافظات الأخرى.
أما فيما يخص مؤشر أسعار الأراضي شهدت الأراضي في محافظة العاصمة طفرة في ارتفاع أسعار الأراضي خلال الأعوام 2005-2013، حيث ارتفع المؤشر من 48 نقطة في العام 2005 إلى 106 نقطة في العام 2013 أما المحافظات الأخرى فقد كان مؤشر أسعار الأراضي 84.6 نقطة في نهاية العام 2005 وارتفع ليصل إلى 109.1 نقطة في العام 2013.
وبشكل عام فإن مؤشر أسعار الأصول العقارية في الأردن ارتفع خلال العام 2013 بمقدار 5.5 نقطة أي بما نسبته 5.5 % مقارنة مع العام 2012، كما ارتفع خلال الفترة (2011 - 2013) أي فترة ما بعد الأزمة المالية العالمية بمقدار 11.8 % نقطة مئوية وبمتوسط نسبة نمو سنوية بلغت 6.5 % خلال هذه الفترة، هذا وتعتبر نسب ارتفاع المؤشر في الأردن خلال هذه الفترة منسجمة مع معدل التضخم العام.
أما فيما يخص أثر تدفق اللاجئين السوريين على أسعار العقارات وبالأخص في محافظات الشمال فإن ذلك لم يساهم برفع أسعار العقارات بصورة كبيرة ولكن أسعار الإيجارات هي التي ارتفعت بصورة ملفتة وبالأخص في المدن الشمالية القريبة من سورية.
العراقيون رفعوا الأسعار في السوق المالي بشكل كبير
بمقارنة حجم التداول العقاري مع حجم التداول في بورصة عمان يلاحظ أن حجم التداول في السوق المالي خلال الفترة (2005-2009) كان أكبر بكثير من حجم التداول في السوق العقاري بسبب الطفرة التي سادت في سوق عمان المالي خلال هذه الفترة وما رافقها من تدفق سيولة كبيرة على السوق المالي من قبل الأشقاء العرب وخاصة العراقيين والتي أدت إلى رفع الأسعار في السوق المالي بشكل كبير مما جذب أيضاً الكثير من المواطنين للاستثمار فيه، إلا أنه وبعد تعمق أثر الأزمة المالية العالمية وتراجع الأسعار في السوق المالي بشكل كبير أخذت أحجام التداول في السوق المالي بالتراجع الملحوظ وأصبحت أقل بكثير من حجم التداول في السوق العقاري، حيث تعتبر العقارات ملاذاً استثمارياً آمناً مقارنة مع الاستثمارات المالية.
مؤشر نسبة القرض إلى قيمة العقار في الجهاز المصرفي الأردني
تعتبر نسبة القرض إلى قيمة العقار المرهون من أهم النسب والمؤشرات التي يجب مراقبتها لتقدير مستوى تعرض البنوك لمخاطر السوق العقاري حيث أن ارتفاع هذه النسبة بشكل كبير قد يعرض البنوك لمخاطر مرتفعة في حال انخفاض أسعار العقارات، حيث يقلل من قدرة البنوك على استرداد أموالها عند تعثر العملاء نتيجة انخفاض قيمة العقارات الضامنة لهذه القروض.
هذا وتلجأ الدول إلى وضع حدود لهذه النسبة عند وجود مؤشرات على بداية تشكل فقاعة سعرية في السوق العقاري وذلك بهدف كبح فقاعة أسعار العقارات، وتخفيض احتمالية الإفلاس عندما تتراجع أسعار المنازل، وتخفيض الخسائر من خلال زيادة قيمة الضمان، مما يعزز من قدرة البنوك على مواجهة هذه المخاطر.
الحد الأعلى لنسبة مبلغ القرض إلى قيمة العقار المرهون للقروض السكنية للأفراد والقروض العقارية التجارية في الأردن
للوقوف على مستوى نسبة القرض إلى قيمة العقار في الأردن فقد قام البنك المركزي بجمع بعض البيانات من البنوك بخصوص الحد الأعلى لهذه النسبة وكذلك المتوسط الفعلي لها، وذلك على النحو التالي:(الحد الأعلى لنسبة القرض إلى قيمة العقار للقروض السكنية للأفراد، حيث يتبين من الشكل أن هنالك 14 بنكاً (يشكلون ما نسبته 58 % من البنوك المرخصة في المملكة) لا تتجاوز النسبة لديهم 80 %، في حين أن هنالك 3 بنوك تبلغ النسبة لديها ما بين 81 %- 85 %، وان هنالك خمسة بنوك تبلغ النسبة لديها 90 % وبنكان تبلغ النسبة لديهما 100 %.
أما بالنسبة للحد الأعلى لنسبة القروض العقارية التجارية إلى القيمة فهو أقل من الحد الأعلى الخاص بالقروض السكنية لدى معظم البنوك، حيث أن ما نسبته 52 % من البنوك التي تمنح قروض عقارية تجارية لا تتجاوز النسبة لديها 75 % شكل 30.5.
وتفاوت الحد الأعلى لنسبة القرض إلى القيمة في عدد من الدول بين 70 % إلى 90 % وبلغ متوسط الحد الأعلى للبنوك الأردنية حوالي 85 % حيث أن معظم البنوك الأردنية تراوح الحد الأعلى لديها بين 80 % إلى 90 %. والمتوسط الفعلي لنسبة مبلغ القرض إلى قيمة العقار المرهون للقروض السكنية للأفراد والقروض العقارية التجارية بالرغم من ارتفاع الحد الأعلى لنسبة قيمة القرض السكني لقيمة العقار المرهون لدى بعض البنوك إلا أن المتوسط الفعلي لهذه النسبة أقل من الحد الأعلى الممكن تمويله، حيث بلغ المتوسط المرجح الفعلي لهذه النسبة في نهاية العام 2013 حوالي 69 % ثم ارتفع إلى حوالي 71 % في نهاية الربع الأول من العام 2014،
ويرصد التقرير أن هنالك اتجاها تصاعدياً في المتوسط الفعلي لنسبة مبلغ القرض إلى قيمة العقار المرهون للقروض السكنية للأفراد إلا أنه مازال أقل من الحد الأعلى لهذه النسبة المحددة في السياسات الائتمانية للبنوك.
أما فيما يخص المتوسط الفعلي لنسبة مبلغ القرض إلى قيمة العقار المرهون للقروض العقارية التجارية فهو قريب من المتوسط الفعلي للقروض السكنية حيث بلغ في نهاية العام 2013 حوالي 69 %.
وبمقارنة نسبة نمو القروض السكنية للأردن مع عدد من الدول فإنه يلاحظ أن نسبة النمو في الأردن أعلى من معظم الدول.
وحول إجراءات البنك المركزي الأردني لتقليل تعرض البنوك لمخاطر السوق العقاري وتعزيز قدرة البنوك على مواجهتها، فأشار الى قيام البنك المركزي بوضع بعض المحددات الهادفة إلى تقليل تعرض البنوك لمخاطر السوق العقاري وتعزيز قدرة البنوك على مواجهة هذه المخاطر.
وأضاف التقرير لقد تم وضع سقف على القروض العقارية: حيث حددت تعليمات تركزات الائتمان رقم (9/2001) تاريخ 2011/8/1 الحد الأقصى لمجموع الائتمان المباشر العامل الممنوح لإنشاء العقارات أو شرائها بما نسبته 20 % من إجمالي ودائع العملاء بالدينار. كما حددت تعليمات كفاية رأس المال وفقاً لمعيار بازل2 رقم(39/2008) تاريخ 24/3/2008 الوزن الترجيحي للمخاطر للقروض السكنية التي لا تزيد فيها قيمة القرض إلى قيمة العقار المرهون عن 80 % بما نسبته 35 % ويرتفع وزن المخاطر الترجيحي إلى 100 % إذا زادت قيمة القرض إلى قيمة العقار المرهون عن 80 %، وبمعنى آخر فإنه إذا زادت نسبة القرض إلى قيمة العقار المرهون عن 80 % فإن هذه القروض تخضع لمتطلبات رأس مال أعلى، ما يعزز من قدرة البنوك على مواجهة هذه المخاطر ويعزز من الاستقرار المالي في المملكة.
